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“接盘侠”小心! 商业综合体最大难题是品质维持


作者:admin    发布于:2015年07月04日    来源:互联网    点击:


商业繁荣之下隐藏着各种暗涌,近期股票和房地产市场的波动也波及到了零售商业界。本地乃至国内商业综合体跟国外相比存在哪些不足?场内新业态的引进要遵循什么原则?优胜劣汰法则下企业要做好哪些方面的准备?本期《商学院》,请来国内著名商业专家、海岸集团董事朱力为剖析国内商业的各种不足之处。

1 最大难题:品质维持

南都:近年来深圳乃至国内的商业综合体发展迅猛,但跟国外相比还存在一定差距,你认为不足之处存在于哪些方面?

朱力为:我去过很多国家考察商业,真心觉得深圳的硬件建设标准都不低。我觉得要注意的是,如今商业综合体面临的最大难题是品质的维持,商家在品质管理上要花点力气。很多新开业的商业综合体开始都很努力,但过了几年,你就会发现,很多购物中心的形象直线下降。国内员工整体素质和发达国家是有差距的。此外,还存在着商品跟国外相比不够丰富的问题,很多国外的品牌、门店由于各种原因都引进不到国内来。

南都:说到商品丰富性的问题,业界有个前沿观点,就是希望商业综合体能打造自营品牌,你觉得这是可行的商业方法吗?

朱力为:如果你想打造自营品牌,必须要有生产、设计、投入、营销等诸多环节。我们商品的丰富度和品质跟发达国家相比,确实还有很大的差距。举个例子,在美国百货公司里有50个男装品牌,而我们可能只有5个品牌可以选择,这是招商回避不了的问题。自营品牌对于购物中心而言还是比较困难,如有商家想做尝试,我觉得还是小心一些,因为商品的更替速度非常快,基本年年都要更新。

2 新业态引进:要一事一议

南都:你觉得有什么新业态在未来会进驻购物中心里?

朱力为:我们要引进一种新业态、一个门店,首先要评估它们给购物中心带来什么、有没足够的客流支撑?有些业态并不能创造很多的价值,它只带来人流,例如公证处,虽然人山人海,但实际效益有多少?没有人给你答案。所以我提倡管理人员要进行各种尝试,例如以写字楼为主的购物中心,它可能就不需要宠物店,因为白领不会带宠物来上班;家庭型的购物中心,设置一些高端美容店可能也不是很适合。所以说要引进什么样的新业态,要引进多少才合适,你必须根据所在的位置、消费行为特征来进行分析和调整,目标客群要宽,但宽到什么程度,由于也存在边际效用递减的客观规律,我觉得要一事一议。

南都:商业综合体想要保持竞争力,哪些方面需要引起重视?

朱力为:很多商家一提起竞争力,可能马上会想到升级改造。在国外,有些购物中心经营了几十年,建筑并不是装修得很频繁,需要保持形象和投资收益稳定性。国内业态,我觉得要跟上技术发展的步伐,在服务标准方面,如果出了问题就必须进行改造。购物中心的硬件不可能大动,但在装饰上进行提升则是可以的。其他还要从管理、招商、营运、服务等各细节方面下功夫。

3 经营不善综合体:“接盘侠”须小心

南都:有人认为,未来的商业之争是商圈之争,你同意么?

朱力为:商圈和商圈之间的确存在比较强烈的竞争关系,但商圈内也有配合以及竞争的一面。传统商圈,例如罗湖、福田、南山这些比较成熟的商圈该怎么办呢?只有一条路,就是将自己的事情做精做好,包括服务在内的方方面面,真的别无选择了。

南都:国内权威商业机构最近发布预警信号,认为在“马太效应”之下,未来几年因经营不善而陷入困境的商业综合体会大幅度增多,“接盘”会成为商业新常态,你怎么看?

朱力为:首先我想说,面对经营不善的商业综合体,“接盘侠”必须要小心。都说经营不好,那么我们要先看什么叫经营好。交通方便、地理位置好、周边有比较强的消费人群、能支撑起购物中心的总消费度,最好附近有写字楼、住宅、流动人口等,这些都是经营好的重点要素。反过来说,如果具有这些因素业绩还是不好,那就是经营比较差的问题,换个水平高一点的团队就可以了。如果是缺少了其中一个或者几个要素,就要详细分析。有的是先天就不足,大量资金投进去,成本高而产出效益低,这就没什么好说的了;有的硬件好但管理不好,这种改造起来相对比较容易;如果是资金链断,只要有钱就能活,那基本没什么问题。

【记者观察】

商业综合体离“活得好”还有很长的路

最近,零售商业的各种热闹似乎预示着整个行业的回暖,大型购物中心开业加速、餐饮业极度火爆、业态调整动作频繁等现象不时刺激业内人的眼球。但与此同时,不少被人诟病的状况,如空铺率提升、购物环境转差、服务质量下降投诉等也接踵而来。

近日,有国内权威商业机构认为包括深圳在内多个城市的商业综合体会在未来几年陷入“马太效应”中,甚至会出现“倒闭潮”。在记者看来,虽然本地商业综合体行业不至于进入到这种困境,但离“活得好”还有很长的一段路要走。市内多家购物中心店铺开业率长期不足六成、商业综合体小产权现象突出、运营投入与产出不成正比等状况客观存在,所以提醒经营者务必要保持头脑清醒,不要被一时的热闹景象所蒙蔽,毕竟各种报表一出很多东西就原形毕露了,瞒也瞒不了。


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